Com Barcelona a anunciar uma proibição total dos arrendamentos de curta duração a partir do final de 2028, como é que as decisões de restringir a Airbnb e outras nas principais cidades do mundo irão alterar a forma como viajamos?
Em 21 de junho, o Presidente da Câmara de Barcelona, Jaume Collboni, anunciou planos para proibir o arrendamento de curta duração na cidade a partir de novembro de 2028. A decisão destina-se a resolver o que Collboni descreveu como “o maior problema de Barcelona” – a crise imobiliária que levou os residentes e os trabalhadores a ficarem fora do mercado – devolvendo ao mercado imobiliário os 10 000 apartamentos atualmente listados como arrendamentos de curta duração na Airbnb e noutras plataformas.
Barcelona não é a única cidade a regulamentar fortemente – ou mesmo a proibir – o arrendamento de curta duração. Em Nova Iorque, é ilegal, desde setembro de 2023, arrendar um apartamento a curto prazo, a não ser que se esteja registado na cidade e que se esteja presente no apartamento quando alguém está alojado – uma alteração também introduzida para atenuar a crise de habitação na cidade.
Berlim proibiu os Airbnbs e os arrendamentos de curta duração em 2014, voltando a aplicá-los sob restrições rigorosas em 2018; e em muitas das cidades costeiras da Califórnia, incluindo Santa Mónica, os arrendamentos de curta duração são proibidos ou altamente restritos.
Tudo isto faz parte de um tema mais vasto: em todo o mundo, a Airbnb – que domina o mercado de alugueres de curta duração com mais de 50% de todas as reservas em linha – e outras empresas, incluindo a VRBO, a Booking.com e a Expedia.com, estão a ser escrutinadas ao mesmo tempo que se questiona a quem se destina o turismo e qual o equilíbrio entre os benefícios para os turistas e para os habitantes locais.
Desde o seu lançamento em 2007, a Airbnb tem sido um importante fator de perturbação do setor das viagens, oferecendo alojamento flexível em cidades de todo o mundo com uma promessa de “viver como um local” que os hotéis não conseguem igualar. Nos últimos anos, assistiu-se a uma reação negativa contra a marca, que é acusada de fazer subir os preços das habitações e de afetar os habitantes locais que se sentem forçados a viver ao lado de hotéis não regulamentados. Mas o que é que ganhamos e o que é que perdemos sem um mercado de arrendamento de curta duração nas viagens?
“Os arrendamentos de curta duração dão-lhe a oportunidade de ficar num local um pouco mais autêntico”, diz Lucy Perrin, editora de viagens e especialista em hotéis do The Times. “É normalmente uma experiência menos clínica e mais local e, obviamente, os preços podem ser melhores. Tendem a funcionar bem com famílias, grupos e viajantes mais aventureiros. Aqueles que procuram um cobertor de segurança, onde sabem exatamente o que vão receber, tendem a ficar num hotel.”
Parece claro que a retirada dos arrendamentos de curta duração do mercado de viagens resultará em preços de alojamento mais elevados para os turistas. “Ficaria surpreendida se os hotéis não tirassem partido desta situação”, acrescenta.
Para Caitlin Ramsdale, da plataforma de viagens familiares Kid & Coe, há um perdedor óbvio: as famílias.
“Há muitos grupos para os quais os hotéis como única opção simplesmente não funcionam”, diz. “Embora a indústria hoteleira tenha feito um trabalho árduo para se adaptar às famílias, as disposições dos quartos e os preços não funcionam para a maioria das famílias (especialmente as que têm mais de dois filhos) que tentam fazer pequenas pausas nas cidades. Tem de haver uma forma de equilibrar os objetivos da cidade e, ao mesmo tempo, atender a este segmento de viajantes – é uma enorme perda para os pais que querem dar a conhecer o mundo aos seus filhos”.
A questão é: proibir ou restringir os arrendamentos de curta duração reduz efetivamente os preços da habitação ou afeta o parque habitacional? O estudo da Harvard Business Review sobre o impacto da proibição da cidade de Nova Iorque, publicado no início deste ano, concluiu que, neste caso, as rendas de curta duração não são o principal fator que contribui para as rendas elevadas e que a regulamentação, em vez da proibição, traria mais benefícios para a cidade e para os habitantes locais. Um resultado claro da proibição da cidade foi o facto de as tarifas dos quartos de hotel terem subido para uma média recorde de 300 dólares por noite.
Então, porque é que as autoridades turísticas e as câmaras municipais o fazem? Talvez a verdadeira razão seja o facto de não se tratar apenas de números, mas sim da forma como a população local se sente em relação ao turismo. A Espanha está no epicentro da crise do excesso de turismo na Europa, com os habitantes locais a oporem-se verbalmente ao que consideram ser uma indústria turística que não os beneficia, em destinos como Málaga, Maiorca e as Ilhas Canárias, bem como a própria Barcelona.
Em muitos aspetos, parece um eco do debate sobre a “segunda casa”, que há décadas se arrasta em locais como a Cornualha. Em destinos muito frequentados por turistas, onde os residentes locais têm sido habitualmente excluídos do mercado, obrigando-os a viver em caravanas ou a deslocarem-se diariamente durante horas para o trabalho, parece monumentalmente injusto ver as cidades locais ocupadas por arrendamentos para férias, não utilizados durante parte do ano, quando poderiam beneficiar a população local. Não é a única causa da crise da habitação – a estagnação dos salários, especialmente dos trabalhadores do setor público, e os programas limitados de construção de casas também são responsáveis – mas é sem dúvida a mais visível.
Na Colúmbia Britânica, no Canadá, o Primeiro-Ministro David Eby colocou a questão de forma sucinta ao clarificar as novas regras do arrendamento de curta duração: “Se estão a vender casas, se estão a comprar lugares para arrendar a curto prazo, se estão a comprar uma casa para a deixar vaga, temos enviado a mensagem de forma consistente, pública e repetida: Não concorram com as famílias e os indivíduos que procuram um lugar para viver com os vossos dólares de investimento”.
Bem sucedidas no papel ou não, estas proibições enviam um sinal às populações locais de que os políticos estão a ouvir as suas preocupações e que lhes darão prioridade em relação aos turistas.
Mas há uma alternativa às proibições definitivas. Muitos destinos, incluindo Berlim, restringem os proprietários-ocupantes a um período máximo de arrendamento de 90 dias ao longo de um ano, permitindo efetivamente que os anfitriões a tempo parcial continuem a ter um rendimento suplementar, ao mesmo tempo que impedem os anfitriões profissionais de comprarem o parque habitacional e de o transformarem em arrendamentos de curta duração a tempo inteiro. A questão para todos os países que avançam nesta direção, incluindo o Reino Unido, que propõe algo semelhante, é a regulamentação. Como é que se faz e quanto é que custa a mais?
No entanto, para os viajantes, as notícias parecem ser esmagadoramente negativas. No que diz respeito aos arrendamentos de curta duração limitados, os hotéis e os B&B parecem ser os principais vencedores, uma vez que a oferta é superior à procura e podem cobrar as tarifas que quiserem sem grande concorrência.
Mas Perrin vê os benefícios do ponto de vista da experiência. “Penso que a proibição do arrendamento de curta duração tornará as viagens a cidades como Barcelona mais autênticas”, afirma. “Quando os habitantes locais são expulsos de um centro urbano, pode faltar-lhe vibração e cultura. Isto proporcionará uma melhor experiência”.
E acrescenta: “Penso que isto fará com que os viajantes tenham de ser mais criativos com as áreas onde ficam e talvez os leve a cidades onde se pode saltar entre diferentes sítios. A longo prazo, penso que proporcionará uma experiência mais rica aos turistas e menos animosidade com os habitantes locais, o que, em última análise, é bom”.
